Ипотечное кредитование в России

Главной задачей государственной политики России является обеспечение жильем граждан. В России жилищная проблема затрагивает более шестидесяти процентов семей. Очень высокие цены на жилье слагаются из недостаточного объема строительства и повышенного спроса на него, а также невысокую динамику роста в системе ипотечного кредитования.

На сегодняшний день ипотечное кредитование в России составляет менее семи процентов от доли общего объема банковского кредитования. Поэтому, главным направлением государственной жилищной политики России является развитие ипотечного кредитования в России.

Анализ ипотечного кредитования показал, что изначально отечественный рынок ипотечного кредитования зависел напрямую от капиталовложений западных финансовых структур, в то время как со стороны российских финансовых структур динамика по улучшению доступности ипотечного кредитования практически отсутствовала. Чтобы повысить кредитоспособность населения правительству РФ пришлось создать АИЖК как гаранта проблемных кредитов. Законодательной системой также были внесены многие положительные изменения. Например, на рынок ипотечного кредитования усилилось государственное влияние. Появились доступные для населения новые программы ипотечного кредитования. Упростилась и улучшилась процедура получения ипотеки, значительно понизились процентные ставки, а также существенно снизился размер первоначального взноса со всеми вытекающими комиссиями и платежами.

Ипотечное кредитование в России на сегодняшний день имеет гибкие и хорошо адаптированные для разных слоев населения кредитные программы. Поэтому, кредитные аналитики единодушно рекомендуют уже сейчас брать ипотечный кредит на покупку жилья, ведь учитывая дальнейший непрекращающийся рост цен на недвижимость, это будет в любом случае выгодно.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит может носить как четкий целевой характер, так и нецелевое назначение. Ипотечное кредитование на покупку недвижимости относится к целевому кредитованию, при котором банком обязательно отслеживается его использование. Главной особенностью ипотечного кредитования является то, что для его предоставления  залогом выступает приобретаемая недвижимость, то есть приобретаемое жилье после оформления в собственность заемщика сразу же передается на весь срок кредитования в банковский залог. Ипотечное кредитование имеет длительный период действия – от пяти до тридцати лет.

Модели ипотечного кредитования

Модели ипотечного кредитования имеют два основных подхода в ипотечном кредитовании, которыми являются разные способы рефинансирования по выдаваемым кредитным средствам.

К моделям ипотеки относятся:

 

• Американская модель, которая состоит из двухуровневой схемы ипотечного кредитования, при которой банки переуступают собственные кредиты ипотечным агентствам. Агентства пакетируют единичные кредиты и выпускают сформированные пакеты ипотечных ценных бумаг. После их продажи на фондовом рынке, специализированными ипотечными агентствами снова закупаются выдаваемые банковские кредиты.
• Немецкая модель состоит из одноуровневой схемы ипотечного кредитования. По этой модели банк выдает кредит и при этом сам занимается рефинансированием по ипотечным кредитам на денежные средства, полученные от продажи выпущенных ипотечных ценных бумаг.

В России банки занимаются самостоятельным рефинансированием и выпуском ипотечных ценных бумаг.

Проблемы ипотечного кредитования

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы, с которыми они сталкиваются, как правило, заключатся в следующем:

1. Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака.
2. Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.
3. Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.
4. Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.

Тем не менее, несмотря на очевидные и завуалированные проблемы отечественной ипотеки, наблюдаются огромные перспективы развития ипотечного кредитования в России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить свои жилищные проблемы.