Как продать квартиру в ипотеке?

Жизненные ситуации довольно часто складываются таким образом, когда человек непредвиденно теряет бизнес, работу или здоровье. В таком случае, ему ничего не остается, как продавать свое имущество. Но что делать, если квартира находится в залоговом обеспечении? Как продать квартиру через ипотеку?

Сразу скажем, что реализовать залоговое имущество можно несколькими способами:

Самостоятельно. Чаще всего заемщики, которые по различным причинам перестают быть платежеспособными и не могут выплачивать кредитные платежи, осуществляют продажу ипотечной недвижимости самостоятельно, под бдительным контролем банка-кредитора. После продажи залогового жилья долг возвращается кредитному учреждению.
Принудительно. Принудительная продажа залогового имущества через различных организаторов торгов (аукционный центр, биржу и так далее);
Продажа с публичных торгов. Регламентируется Конституцией Российской Федерации (статья 35), Гражданским Кодексом РФ (статья 288), Федеральном законе «Об ипотеке». В соответствии с российским законодательством при невыполнении заемщиком своих кредитных обязательств объект ипотеки переходит в собственность банка-кредитора, если данное условие предусмотрено в кредитном договоре ипотеки. Банковское учреждение имеет право переоформления права собственности залогового обеспечения, чтобы в последующем продать недвижимость от своего имени. Довольно часто банк-кредитор берет залог в свою собственность, чтобы потом передать его собственным коммерческим структурам на продажу.

Если с самостоятельной продажей залоговой квартиры все понятно, интересно рассмотреть, как продать квартиру в ипотеке через аукционы или с помощью публичных торгов.

Проведение аукциона

По правилам проведения аукциона начальная цена продаваемой квартиры в ипотеке не может быть ниже девяноста процентов от ее реальной стоимости (определяется путем экспертной оценки). Дата проведения аукционных торгов публикуется в СМИ, но в соответствии с законодательными нормами объявление должно быть напечатано не позднее, чем за пятнадцать дней до его начала. Привлекательность приобретения недвижимости на таких аукционах обуславливается данными правилами и длительными сроками по подготовке аукционных торгов.

При благоприятных обстоятельствах аукцион проводится не раньше шести месяцев после рассмотрения направленного запроса на продажу квартиры. За полгода квартиры (при благоприятной ситуации на рынке) в крупных городах в среднем дорожают на десять (пятнадцать) процентов. Между тем стоимость оцененной залоговой квартиры в ипотеке остается в прежней цене.

Минусом аукциона является то, само количество аукционных торгов по продажам квартир невелико. Ликвидное залоговое имущество просто не доходит до обычных потребителей. Для заемщика же минус продажи его собственности через аукцион заключается в том, что такая реализация недвижимости не является выгодной. Дело в том, что посредник за проведения аукциона берет до двадцати процентов комиссионных от стоимости реализуемой квартиры, дополнительно пять процентов взыщет исполнительная служба, дополнительно прочие мелкие пошлины, комиссии и сборы. В итоге, вырученных денег за продажу ипотечной квартиры на открытом аукционе заемщику может не хватить для погашения кредитного займа.

Поэтому, как для заемщиков, так и для банкиров аукционный способ реализации квартиры в ипотеке невыгоден. Банк-кредитор предпочитает договориться с заемщиком, потерявшим свою платежеспособность, продать квартиру самостоятельно или через риэлтерские агентства по рыночной цене. При такой продаже основная часть вырученных денег идет на покрытие ипотечного займа и начисленной ежедневной пени за просрочку, а возможный остаток денежных средств возвращается клиенту.

Продажа с публичных торгов

Как продать квартиру в ипотеке с публичных торгов? Публичные торги начинаются с начальной продажной цены на ипотечную недвижимость, которую определил суд. Довольно часты случаи, когда на момент судебного слушания имеется несогласие по оценке первоначальной стоимости залоговой квартиры. В том случае, если ответчик выражает несогласие или сомнение с предоставленными оценочными документами, он подает ходатайство на проведение новой оценки, но только теперь уже за счет собственных средств.

Нередки случаи, когда после решения суда служба судебных исполнителей проводит торги, которые впоследствии признаются недействительными (несостоявшимися). В таком случае торги проводятся снова (иногда это бывает многократно). Период прохождения от числа составления оценочной стоимости квартиры может быть немалый, а цены на квартиры имеют тенденцию постоянного роста. Поэтому, владельцу имущества имеет смысл своевременно обратиться к адвокату, чтобы залоговую недвижимость продать по новой цене, которая будет соответствовать стоимости жилья на момент его продажи.

Объявление на проведение публичных торгов размещается в официальных СМИ организатором торгов не позднее тридцати календарных дней, но не ранее шестидесяти дней до назначенной даты проведения торгов. Кроме числа и времени в сообщении указывается место проведения публичных торгов, начальная продажная стоимость квартиры и характер сделки.

Участники, желающие приобрести данную недвижимость, до определенного числа вносят задаток. Сумма задатка не может превышать пяти процентов от первоначальной цены залогового имущества. В случае нарушений данных правил, проведение публичных торгов может быть признано решением суда недействительным.

На торгах имеют право присутствовать лица, чье имущество выставлено на продажу (залогодержатель и кредитор). Присутствие посторонних лиц на публичных торгах ограничено специальным решением органов местной власти. Данное решение выносится для обеспечения правопорядка при проведении публичных торгов.

После завершения торгов в течение пяти дней вносится сумма за приобретенное заложенное имущество. Из суммы реализации вычитается сумма предварительно внесенного задатка. В том случае, если не вносится остаток суммы по стоимости квартиры, задаток не подлежит возвращению участнику торгов.

После внесения необходимой суммы, организатор торгов заключает с лицом, выигравшим торги, в течение пяти дней договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол результатов публичных торгов разрешают проведение необходимой регистрационной записи на нового владельца недвижимости в Едином государственном реестре. Денежная сумма, вырученная на торгах, за вычетом причитающихся комиссий перечисляется банку-кредитору в погашение ипотечного займа. При недостаточной вырученной стоимости за квартиру, разница вносится заемщиков дополнительно из собственных средств.