Продажа квартиры по ипотеке

Необходимость продажи ипотечной квартиры возникает по разным причинам. У кого-то это связано с материальными затруднениями, у кого-то с переездом, а у кого-то с приобретением другого жилья. Грамотная продажа квартиры через ипотеку осуществляется несколькими способами:

1. самостоятельная продажа квартиры по ипотеке;
2. продажа квартиры через ипотеку с участием банка;
3. продажа ипотечного кредита;
4. прочие способы.

Способ № 1: самостоятельная продажа квартиры по ипотеке

Данный способ подразумевает полную прозрачность сделки, при которой заемщик уведомляет своего банка-кредитора о намерении продать ипотечную квартиру. После обязательного получения согласия банка на осуществление такой сделки и определения банком суммы задолженности по ипотеке, заемщик и будущий покупатель нотариально подписывают соглашение, с последующим заключением предварительного договора купли-продажи.

Далее покупателем выплачивается банку общая сумма ипотечной задолженности продавца и, после зачисления денежных средств, покупателем от банка получается документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед последним и закладную. В указанные сроки предварительным договором продавец регистрирует в Регистрационной палате снятие обременения, договор купли-продажи и переход права собственности по ипотечной квартире.

Разница между ценой квартиры и суммой долга закладывается в банковскую ячейку с оговоренными условиями доступа. Доступ к банковской ячейке возможен только по предъявлению свидетельства о собственности, выписки из ЕГРП или зарегистрированного договора купли-продажи.

Способ № 2: продажа квартиры через ипотеку с участием банка

Данным способом также подразумевается полная прозрачность сделки, при которой банк уже не выступает в роли наблюдателя, а полностью участвует в осуществлении сделки: сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку, улаживает процедурные моменты с Регистрационной палатой.

Покупатель вносит сумму на погашение ипотечного кредита в банковскую ячейку кредитора, а в другую депозитарную банковскую ячейку закладывает разницу между суммой кредита и ценой квартиры. После выполнения необходимых операций, банком передаются сведения в Регистрационную палату о погашении кредита, после чего покупателю выдается закладная. Переход права собственности и регистрация сделки происходит аналогично первому способу продажи ипотечной квартиры.

Способ № 3: продажа ипотечного кредита

Данный способом предусматривает другой предмет продажи, отличный от продажи ипотечной квартиры – это продажа самой суммы ипотечного кредита. При таком способе наличие согласия на сделку банком-кредитором также обязательно.

В случае одобрения банком нового заемщика, происходит переоформление задолженности по ипотечному кредиту на нового залогодателя с обязательным оформлением его права собственности на приобретаемую квартиру. При данном способе обремененная квартира ипотечным кредитом остается в качестве банковского залога до момента полного погашения ипотечных обязательств новым заемщиком. Еще следует отметить, что продавать ипотечный кредит банки-кредиторы имеют право не только физическим лицам, а и другим банковским учреждениям.

 

Способ № 4: прочие способы

К данному способу относится продажа квартиры по ипотеке покупателю, готового на досрочное погашение ипотечного кредита. Данный способ позволяет реализацию квартиры без официального согласия банка.

Какие могут быть подводные камни в данном способе?

1. Необходимо найти покупателя, готового погасить долг по ипотечному кредитованию в срочном порядке, а это сделать совершенно не просто, если у заемщика достаточно большой ипотечный долг. Следовательно, продавцу стоит продумать варианты, по которых продажа квартиры через ипотеку будет выгодна для покупателя, например: хорошее состояние квартиры, невысокая цена или выгодное месторасположение. Найти покупателей на недвижимость становится значительно легче при небольшом остатке ипотечного кредита.
2. Договор ипотечного кредитования разрешает (без применения штрафных санкций) досрочное погашение кредита.

При таком способе продажи ипотечной квартиры продавцом должны быть просчитаны все тонкости и нюансы, позволяющие произвести сделку хотя бы с небольшим плюсом, а не с минусом. Понятно, что выиграть в данном случае могут только те заемщики, которые в свое время приобрели квартиру по невысокой цене и с небольшими процентами по кредиту. Например, есть множество примеров из жизни практикующих риэлторов, когда заемщиком приобреталась квартира по ипотечному кредиту по одной цене, а уже через несколько лет продавалась в десятикратном размере. При этом продавцом полностью погашалась сумма ипотечного обязательства, выплачивалось вознаграждение агентству риэлторов и на руках у продавца еще оставалось достаточная сумма денежных средств (подоходный налог не уплачивается продавцом, если квартира приобреталась более трех лет назад).