Виды ипотечного кредитования
В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеется несколько видов ипотечного кредитования, которые отличаются между собой видами недвижимости, на которую приобретается кредит, условиями данного кредита и особенностями его получения.
В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеется несколько видов ипотечного кредитования, которые отличаются между собой видами недвижимости, на которую приобретается кредит, условиями данного кредита и особенностями его получения.
Ипотечные кредиты состоят из различных видов, например:
- ипотека на жилье;
- ипотека на дом;
- ипотека на комнату;
- ипотека на квартиру в новостройке;
- ипотека на квартиру;
- ипотека на загородный дом;
- ипотека на новостройки;
- ипотека на коттедж.
Все вышеперечисленные виды ипотечного кредитования подразделяются на две группы:
- ипотечное кредитование на первичном рынке недвижимости;
- ипотечное кредитование на вторичном рынке недвижимости.
Первичный рынок недвижимости
Залог – новострой
Взять в банке ипотечный кредит на новострой, где в качестве залога выступает строящаяся квартира, бывает достаточно проблематично. Потому что смысл любой ипотеки – залог приобретаемой недвижимости, а при новостройке юридически сданного дома не существует, пока он не будет зарегистрирован в Регистрационной палате. Главным минусом любого новостроя является длительность его оформления в собственность, поэтому пока дом не сдан в эксплуатацию или не передан в собственность, в качестве залога в ипотечном кредитовании выступает право требования на квартиру. Высокие проценты кредита обусловливаются повышенными банковскими рисками. После сдачи новостройки в эксплуатацию осуществляется переоформление квартиры под залог, с возможным понижением банковских кредитных ставок.
Каждый договор ипотечного кредитования тщательно рассматривается банком. Принятие решения на его выдачу будет зависеть от ряда важных факторов, таких как: кто является застройщиком и инвестором, сроки сдачи объекта, перечень представленных документов, срок передачи квартиры в собственность.
Залог – вторичное жилье
С целью минимизации рисков по ипотечному кредитованию банковскими учреждениями предлагается кредит на приобретение недвижимости на первичном рынке под залог имеющегося у заемщика вторичного жилья. Данный кредит рассматривается как целевая ссуда, которой предусматривается в оговоренный банком срок предоставление для заемщика облигации, подтверждающей договор участия в Фонде Финансирования Строительства (ФСС) или инвестирование денежных средств. Проценты по такому банковскому кредиту будут значительно ниже, чем, если бы заемщиком под залог недвижимости брались просто наличные средства.
Данный вид кредита называется ломбардным и с его помощью довольно часто оплачивается часть новой квартиры. При таком кредите заемщиком либо продается имеющееся жилье, либо под ее залог получается кредит. Данный вид ипотечного кредитования является самым быстрым и удобным, а потому занимает наибольшую долю в общем количестве совершаемых ипотечных сделок.
Основным препятствием к получению кредита могут являться инвалиды и дети, прописанные в данной квартире. Банковским учреждением не предоставляются ипотечные кредиты под залог вторичного жилья, находящегося в частичной собственности несовершеннолетних лиц. Это делается на случай, если в будущем у заемщика возникнут проблемы с выполнением взятого на себя обязательства по возврату кредита, при котором банком-кредитором будет выдвигаться требование на взыскание предмета залога (жилой недвижимости) и непременно встанет вопрос о переселении семьи заемщика. Поэтому, для минимизации рисков еще до выдачи кредита кредитором проверяется залоговая недвижимость на предмет реальности обращения по взысканию.
Вторичный рынок недвижимости
Ипотечное кредитование на вторичном рынке происходит менее длительно, так как покупатель недвижимости сразу же становится ее владельцем (собственником). Предъявляемые требования к приобретаемой квартире зависят от выдвигаемых условий конкретных банков. Бывают ситуации, при которых в одних банках отказывают в ипотечном кредитовании, а в других (при том же пакете основных документов) – выдают.
Основной причиной в отказе банка на выдачу ипотечного кредита может быть:
- незарегистрированная перепланировка недвижимости продавцом;
- неблагоприятная история жилой недвижимости (то есть сомнительная юридическая чистота квартиры, в том числе покупка жилья у родственников или членов семьи, квартиры с обременением (после смерти собственника не прошло полгода), частые сделки с недвижимостью за короткий промежуток времени);
- наличие несовершеннолетних детей, инвалидов, являющихся претендентами на собственность квартиры;
- санитарно-техническое состояние вторичного жилья.
Существует ряд вторичного жилья, под который банками не всегда охотно выдается ипотечный кредит. Связано это с последующими возможными убытками, которые банк понесет при реализации данной недвижимости. К такому жилью относится: комната в коммунальной квартире или общежитии, а также квартира «гостиничного типа».