Коммерческая ипотека

Ипотека на коммерческую недвижимость (бизнес ипотека) широко распространена, а также достаточно популярна во всем мире. Как показывает успешный западный опыт, грамотная эксплуатация коммерческой недвижимости (сдачи в аренду площадей под магазины, офисы, различные предприятия сферы услуг), приносит достаточно высокие дивиденды, равносильные любой процветающей сфере малого бизнеса. Именно поэтому коммерческая ипотека будет всегда актуальна, так как позволяет заемщикам приобретать все новые ликвидные нежилые помещения (склад, офис) для последующего их коммерческого использования.

Ипотечные коммерческие кредиты

При коммерческой ипотеке сама приобретаемая недвижимость становится залогом для кредита. Ипотека под коммерческую недвижимость, в отличие от жилищного кредитования, имеет более высокие годовые процентные ставки и более короткие сроки в погашении кредита.

Ежегодные процентные ставки по коммерческой ипотеке колеблются в пределах от двенадцати до восемнадцати процентов. Максимальный срок ипотеки на коммерческую недвижимость достигает десяти и двенадцати лет, но, как правило, более распространенным считается пять или семь лет. Для получения кредита заемщику необходимо внести первоначальный взнос, размер которого варьируется в пределах двадцати пяти или сорока процентов от суммы кредита. При этом у заемщика должен быть положительный баланс и срок работы на коммерческом рынке не менее года.

 

Правовые аспекты ипотеки на коммерческую недвижимость

Схема выдачи ипотеки под коммерческую недвижимость сродни ипотеке жилой недвижимости и ипотеке на строительство дома. В ней присутствует обязательная процедура оценки приобретаемого объекта и самого заемщика, а также главное требование о внесении первоначального взноса для получения ипотеки. Принципиальное же отличие заключается в законодательных нормах, а именно в том, что в коммерческой ипотеке не разрешается оформление закладной на недвижимое имущество до полного заключения соглашения по купле-продаже, то есть объект сначала приобретают, а потом уже закладывают, чтобы получить кредитные деньги.

В соответствии с Федеральным законодательством РФ не предусматривается право собственности коммерческой недвижимости, обремененной ипотекой. Договор на ипотеку коммерческой недвижимости заключается согласно Гражданскому Кодексу РФ в части заключения договоров, а также в соответствие с нормами Федерального  закона «Об ипотеке» (статья 9 пункт 1). Важно знать, что на ипотечный кредит на коммерческую недвижимость  не распространяется на другие кредитные программы банков, такие как ипотека без подтверждения дохода и ипотека на материнский капитал.

Бизнес-ипотека: схемы реализации

На сегодняшний день банки охотней выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса крупным компаниям. Связано это с тем, что у малого бизнеса недостаточно денежных средств, чтобы создать залоговое обеспечение. Так же для малого бизнеса значительно повышаются риски из-за непрозрачности рынка нежилой недвижимости.

Из-за несовершенства законодательной базы в отношении коммерческой ипотеки определяется несколько возможных схем в механизме регистрации и оформления банковского залога. Рынком уже самостоятельно выработались несколько способов по проведению такого рода сделок, позволяющих их осуществление в рамках российского законодательства, например:

  1. договор купли-продажи;
  2. предварительный договор купли-продажи;
  3. выкуп юридического лица.

Способ №1. Договор купли-продажи

Данный метод специалистами называется самым сложным и длительным. В соответствие с этим способом покупатель выплачивает частичную сумму собственных средств продавцу, после чего покупатель получает гарантию банка. Потом идет регистрация права собственности на нового обладателя недвижимости, а затем регистрация кредитного договора о залоге с последующей выдачей кредитных средств, и в окончании – расчет с продавцом.

Способ №2. Предварительный договор купли-продажи

Согласно этому способу покупателем выплачивается, в соответствии с предварительным договором купли-продажи, продавцу (собственнику) часть своих собственных средств, а продавцом от банка получается обязательство в выплате недостающих средств при регистрации залога. После этого следует оформление необходимых документов (передача права собственности новому собственнику, то есть покупателю) с регистрацией залога на банк. После прохождения необходимых процедурных моментов продавцу выдается вся недостающая сумма по договору купли-продажи, а последующая регистрационная процедура идет своим чередом.

Коммерческая ипотека
Коммерческая ипотека
Коммерческая ипотека
 

Способ № 3. Выкуп юридического лица

Название данного способа придумано риэлторами. Его суть заключается в том, что создается юридическое лицо, на которое оформляется объект недвижимого имущества. Впоследствии заемщиком выкупаются акции данного юридического лица и выплачивается кредит.

Лизинг или коммерческая ипотека?

На сегодняшний день неплохой альтернативой коммерческой ипотеке Сбербанка выступает лизинг нежилого имущества. Лизинговый механизм работает по следующей схеме: лизинговая организация является собственником объекта недвижимости, на который она выдает кредит под покупку этого объекта недвижимости заемщику. Объект недвижимости остается в собственности лизинговой организации до того момента, пока кредит не будет полностью погашен заемщиком.

К преимуществам лизинга относится то, что все механизмы осуществления лизинговых операций прописаны в действующем законодательстве. К явным недостаткам – право собственности для заемщика может так никогда и не наступить. Например, это возможно в случае объявления неплатежеспособности лизинговой компании, при котором все имущество за долги переходит к третьим лицам (например, к банку).


Комментарии

Комментарии не найдены.

Добавить новый комментарий:

Вход через социальные сети:
Анонимный вход: